KIS Ústecký kraj
Projekt Krajského informačního střediska pro rozvoj zemědělství a venkova Ústeckého kraje vznikl za podpory MZe ČR

Obchod s půdou deformují úřední ceny

24/07/08

Téměř 20 let po transformaci tuzemské ekonomiky v naší zemi prakticky nefunguje trh s půdou, zejména pak půdou zemědělskou. Brání tomu kdeco: Nedokončené restituce, nevydaný majetek církvím, zákaz nákupu půdy cizinci, to vše orámované nedostatkem politické vůle něco z toho změnit.

 

Brzda pro všechny

Opticky na tomto stavu vydělávají především zemědělci, a z nich především ti, co hospodaří na pronajaté půdě. Neexistence tržních cen ústí do neexistence tržních pronájmů a ve svém důsledku představuje v současné době největší skutečnou komparativní výhodu tuzemského zemědělství co do  nákladů na zemědělskou produkci. Z dlouhoroho pohledu je to ale past – i ceny zemědělské půdy se totiž už docela brzy dostanou do područí tržních mechanismů, a vzhledem k dosavadní minimální zkušenosti s nimi to může v prvních fázích dopadnou právě pro zemědělce nepříjemně – ceny i nájmy se mohou přehřát (být příliš vysoké), obdobně jako se tomu stalo s cenou nájmů bytů v prostředí dvacetileté polistopadové regulace. Přetrvávající nejistota ohledně výše cen i nájmů půdy spolu s dosud zdaleka neukončenou evidencí vlastnických (i nájemních) vtahů k půdě pak bude zcela evidentně bránit rozvoji aktivit spojených s rozvojem venkova. Zejména při dlouhodobých strategických projektech totiž není díky tomu vůbec jasné, jaká by byla návratnost projektu a zdali je dokonce vůbec realizovatelný. O tom, že na neexistenci tržních cen prodělávají vlastníci, ale svým způsobem i realitní kanceláře, se toho napsalo už dost.

Rizika šokového vývoje

Již zmiňovaný možný nekontrolovatelný nárůst (může se ale stát i opak, ale to není příliš pravděpodobné) cen i pronájmů půdy může již za pár let výrazně promluvit do ekonomiky zemědělského podnikání. Uvedené riziko je o to větší, že po celé polistopadové období mezi sebou vlastníci a nájemci půdy nejenže nenašli společnou řeč, ale naopak se mezi těmito dvěma skupinami občanů vytvořily velké bariéry až nepřátelské vztahy. To v praxi znamená, že se vlastníci mohou výší pronájmů řadě zemědělců v budoucnosti doslova „pomstít“. Taková situace by přitom nenastala, kdyby se naše země snažila postupně trh s půdou rozvíjet a kdyby se v podmínkách dotací a v rámci legislativy hledaly nástroje, jak zlepšit komunikaci mezi vlastníky, nájemci a například obcemi. Dnes, pravda, již určité nástroje a programy fungují (MAS, LEADER, některé programy v PRV), přesto je z minulosti uvedená komunikace na mnoha lokalitách nenávratně poškozena.

Zhoubný vliv úředních cen

Za situace, kdy se na trhu s půdou doslova není čeho chytit, vstupují do hry úřední ceny půdy a v rámci ocenění její kvality známé bonitované půdně-ekologické jednotky (BPEJ). Zejména BPEJ tak hrají zásadní cenotvornou roli, která jim v obchodu s půdou absolutně nepřísluší. BPEJ mají svůj zemědělský význam, jiná věc je, zdali jsou při měnících se půdních a klimatických podmínkách aktuální. Ale budiž, řekněme, že většinou jsou. Úředně stanovené ceny a úředně zkonstruované parametry bonity ale rozhodně není možné používat jako základní stavební kámen při prodeji nebo nákupu půdy. Obchod s půdou prostě není totéž co podnikání v zemědělství, a bylo by velmi vhodné, kdyby si to uvědomili všichni ti, kteří se nacházejí v pasti v zásadě regulovaných cen. Především ale vlastníci. Současné trendy skupování půdy velkými zemědělskými (ale i nezemědělskými) subjekty totiž staví vlastníky před cenové nabídky vycházející fakticky z úředních cen, tedy před zásadně nevýhodné podmínky. Nedostatek právního povědomí a nabízené částky, které nemusí být zas tak malé (ale podstatně menší, než je většinou skutečná tržní hodnota pozemků) ústí do situace, kdy vlastníci na nabízené ceny obvykle kývnou. Je jim totiž vysvětleno, že jim nic jiného nezbývá. K tomu lze říci jen jediné – samozřejmě že to mohou a měli by odmítnout, především se ale musí řídit principem nabídnout pozemky většímu okruhu zájemců. To by mohl být spontánní impuls vedoucí k postupnému zreálnění cen půdy.

Komplikace na katastrech

Nadhodnocená role BPEJ znamená v praxi také výrazné komplikace pro katastry nemovitostí. Množství dat spojených s BPEJ zbytečně zahlcují katastrální registry, ačkoli se změnou vlastnictví nemá například taková svažitost vůbec nic společného. Minimálně z pohledu katastru by tedy bylo žádoucí tyto normativy zcela zrušit. Stejně tak by bylo velmi vhodné skončit s BPEJ jako s podkladem pro stanovení ceny půdy v případě, že jde o její nákup nebo prodej. A zejména v případech, kde nejsou takové akty spojené se zemědělskou produkcí. Nicméně i v zemědělství je otázkou, co s BPEJ dál. V EU se v současné době například připravuje přehodnocení parametrů LFA, kromě toho se zdá, že ČR bude muset na nátlak Bruselu modifikovat své představy o tuzemských podmínkách dobrého zemědělského a environmentálního stavu (GAEC). Hodnocení kvality půdy a její rizikovosti prostě bude nutné z řady důvodů předělat, a to i v zájmu zemědělců, právě například kvůli změnám v LFA. Nad BPEJ se tedy vznáší soumrak – a minimálně z pohledu stanovení ceny půdy zcela oprávněně.

Petr Havel

Zařazeno v Aktuality